在和房东发生矛盾之前,很少有个人租客(区别于商业租约里的生意租客)寻求律师协助。到了找律师之时,麻烦已到了很难收拾的地步了。有些租客只盯着矛盾,只盯着房东的错,忽略了一些比较重要的问题,例如:总的目标是让房东纠正错误(可居性缺陷、房东进入房客室内等)后继续住下去呢,还是争取一段合理的停留时间搬走?如果不搬走,还会有摩擦,特别是财务、情绪方面的对立,将来如何与房东相处?

租客或许能花钱请律师搞定房东提高租金的问题。但房东也可请律师采取手段终止租约或者启动逐客诉讼(UD)。在应对房东的报复性逐客诉讼(加州民法典§1942.5)里,租客的律师或许能赢。但这个过程中租客的整体成本是多少呢?不经历不知道 – 有些租客怒骂:早知如此,还不如早搬走呢!如果你的目标是常住,你就必须围绕这个目标来解决问题,避免关系恶化,避免仇恨的产生,不能一边主张和平共处又随意挑起争端。

诉讼总是有不确定性的。抓到了对方过错,得理不饶人,过高估计了司法机器的正义、公平、合理,有时会得不偿失,甚至反受其害,那时你才会有对机器的失望。例如,房东没有及时妥当地修缮某些项目,影响了居住,律师认为房东违反了可居性的默示保证,告诉租客可以停付租金,直到修缮完毕。你可以照办,但要考虑整体后果。你停付租金,就牵动了房东逐客,庭审时如果你的证据不足以让法院认定房东违反了可居性保证,你就不得不搬走。当然,如果待修项目情况严重,你的律师有充足证据和理由证明“不可居性”,停付租金就可逼使房东尽快地、妥当地修缮(这也是立法目的)。但要避免房东立即启动逐客诉讼(UD),你最好先付租金,然后告房东,要求特殊履行,并/或要求赔偿损失。你要知道,关系恶化后,30天、60天、90天的搬走通知会随之而来。

诉讼是不得已的选择。对房东而言,若不能有效、顺利地驱逐房客,UD只能增进仇恨和麻烦。对租客而言,若非房东的过错给租客的人身或财产造成了实际损失,或者若非房东的行为如此之恶劣,以至于诉讼有可能为租客争得惩罚性赔偿,主动诉讼,多数情况下是得不偿失的。例如,几个月甚至一两年的诉讼,租客自己要支付数目不小的律师费;如果租约里有律师费条款,还有可能要支付房东的部分甚或全部律师费。

早期和解,在多数情况下,对双方都有利。和平解决的方案没有绝对公平的。但是,凡是双方都能接受的,就是现实的,而现实的就是合理的。很多情况下,对租客而言,和解是避免中止租约、避免涨租的上乘之策。在上面的关于修缮的例子里,租客的和解条件可以包括,但不限于:房东若不能在规定时间内完成修缮,房东必须减租(和解协议必须规定具体数额);续租N年但租金不增;租客放弃追诉房东过去的“不可居性”的责任,等等。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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