在美国,隐私权是人的基本权利(Union Pacific R. Co. v. Botsford, 141 U.S. 250, 1891)。加州宪法明确把隐私权列为不可剥夺的权利。不仅政府不能,个人也不能侵犯他人的隐私权。

作为房东,你当然期望可以随意地、无限制地进入租客家做维护或维修,或者开门让潜在的租户或者物业买家入室参观。但反过来说,假如你是租客,你白天不在家的时候房东随意入室查看,你不知道他穿什么赃鞋在你卧室里走来走去,你不知道他碰你的什么东西了,难道你不会感觉不舒服吗?租客交房租的条件是房东妥当地维护物业,让它适合居住。租客禁止房东入室,房东怎么能妥当地维护、维修呢?这中间,一定有一个基本合理的平衡。

加州民法典规定(CC§1954),下列情形下,房东是有权进入的:(1)依法院令进入;(2)处理紧急事项,如水、电、火、气等如不及时处理则会造成人身或财产损失的紧急情况;(3)租客允许;(4)进行需要的或同意的修理或服务;(5)让工人、承包商、抵押放贷人、潜在的新租客、买家或潜在的买家进入察看;(6)应租客之邀,做搬走前的检查;以及(7)租客已弃租而去。

除了处理应急事项、应租客之邀、弃租外,房东经合理的通知后,可在通常的上班时间进入。合理性包括两个方面,一是时间,二是方式。合理的通知时间是至少24小时,但应租客之邀,做搬走前的检查,合理的通知时间是至少48小时。合理的通知方式是书面的,而不是单纯口头的。假如双方已达成入室维修的书面协议,而且协议中有进入的日期和大致时间,那么在这个书面协议签署后的一个星期内,房东无需另出书面通知,而只是口头通知进入的时间即可。此外,正常的入室检查、维修的时间以上班时间为合理,不能太早,亦不能太晚,否则会侵犯租客享受平静而不受干扰的权利(CC§1940.2)。

如果你没有急事,你就必须做了合理的通知后,才能进入。租客私自换了锁,那是租客的问题(有可能违约),你可以要求合理赔偿。但你未经合理通知把租客的锁给换了,人家进不了自己的家,人家有可能告你非法驱赶,那时的开销要比一把锁、甚至比一扇门的价钱大多了。假如人家私自安装了警报系统,你最好也不要去乱碰。假如你真有急事必须入室处理,你进入之前或之后立即给警报服务公司打个电话解释一下。服务公司的名字和电话号码通常都印在警报系统的盒子上,不难找。

即便你给了24或48小时的通知,如果你以入室检查为由打扰租客,或者你过于频繁的检查实际上已干扰了租客的平静,那么租客可以拒绝付房租,甚至可以告你侵犯隐私权和故意地或过失地干扰了租客享受平静的权利(Guntert v. Stockton, 55 Cal. App. 3d 131, 1976)。在侵犯隐私权方面,惩罚性赔偿是无上限的,陪审团定多少,就是多少。当然,具体情况要具体对待。如果租客用水床,那么房东可以定期地检查租客的水床是否符合安全标准(CC§1940.5(g))。

入室检查、维修不能太频繁,但也不能不做。每半年做一次例行检查,是合理的。你可以每年检查一次,但是,假如租客在室内种植大麻,由于其生长周期在9个月左右,安排好种植时间,就可以躲过年检。我目睹过这种情况——租客在车库里种大麻、在卧室加工毒品,他们把污浊气体排入墙内和天花板里头。外面看很好的一栋房子,里面实际上成了毒品工厂。邻居们不知道里面的事情。房东两年多没去看过,直到租客不交房租后,过去检查时才得知里面发生了什么。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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