今天美国的新冠确诊人数到了荒诞离谱的程度(https://www.worldometers.info/coronavirus/),让幸灾乐祸之小众,全都笑歪了嘴,针灸师把他们扭曲的脸扎成了刺猬,再各灌一瓶牛黄解毒丸,都无济于事了。

清明一过,众多餐馆、工厂、购物中心的零售店铺因封城停业断了现金流,交不起四月份的租金,叫苦不迭。房东期待租金来还房贷,急如等米下锅,日夜催租无果,要告租客违约,威胁要启动逐客诉讼(UD)。但各州的法院也歇菜了,法官何时复工,要听所在州的州长指示。有能力的州长们在疯忙找口罩,先救民命;和各大银行谈判,宽限还贷,避免民失其屋。能力不足的州长们则在家抱着电视看热闹。在这危机关头,商业租客是否必须履约?

各地的封城令和3月16日旧金山湾区六县的居家隔离令大同小异,除了关乎民生的要害部门(如警局、消防、邮局等)和商家(医院、门诊、食物超市等),其他商业活动一律叫停。生意没有了,租客没钱发工资,当然也没钱交租金。停业既不是他们故意的,也不是出于过失,而是属于不可抗力(force majeure 或 God’s act)之所为。所谓不可抗力是指当事人无法遇见、无法控制的外力事件,如火灾、风灾、洪灾、雪灾、地震、海啸、战争、暴乱、罢工、瘟疫、政府禁令等,致使履行合同客观上不可能。因此,凡是租约里有“不可抗力条款”的,租客可据此主张免除履约义务。

租约里没有“不可抗力条款”的怎么办?商业租客要房东减免租金,但房东的放款公司并不减免房东的贷款本金和利息,怎们办?对房东来说,要给租客留条活路,只能考虑免租、减租或延租。如果你坚持不延、不减、不免,让租客走人,又如果租客自愿走人,这个时候,你指望谁来和你谈生意?谁来租你的物业?再看租客那边:如果你拍拍屁股一走了之,生意不做了,如果几个月之后美洲大地渐渐恢复了元气,你打算重整旗鼓,去租新个地方开店卖蒙古奶茶或其他什么新鲜玩意儿,恐怕也没有那么容易吧?

现代人没有创造力。没了办法,还得求助古人。听说四川乡绅大地主刘文彩家有一套办法,叫免一、减二、延三 。大致是这么个意思:大难之时,免租一月。从第二个月开始,连续两个月,租金减半。半价交不起的,按全价欠着,延缓三个月缴租。这三项土政策确实是大善之举。加州州长纽森在3月25日和多家大银行谈成了“延三”——加州的屋主若因CODIV-19付不起房贷了,这些银行可宽限90天,不影响屋主信用。此举对流浪汉和富豪没有什么意义,但对有房贷压力的多数人来说,绝对是大善之举。

刘文彩的办法值得美国的商业房东借鉴。如不借鉴,等法官复工后你去告租客违约,庭审时,租客满脸委屈,两手摊开,问法官:“我不是不想履约啊?您不知道我做梦都想履约吗?政府不让开工啊。就算政府允许开工,新冠病毒也不允许啊。不开工,没钱进来,我不可能履约啊!不可能啊!”法官都学过合同法原理:当履约成为客观上不可能、极端不合实际或者合同标的灭失之时,强制人履约就是不合理的。

但是,缺钱不是硬道理。穷未必是过,但绝非是功。炫耀穷,比炫耀富可恶。炫耀富,可让追求富裕的人看到活生生的榜样。穷,人人厌恶,有什么好炫耀的?邓爷说:贫穷不是社会主义。美洲不是忆苦思甜学大寨的地方。靠炫耀穷来占房东的便宜,占刘文彩的便宜,占比尔盖茨的便宜,占川普的便宜,都是不妥当的。在不可抗力面前,法官不会强人所难,但也不至于允许你靠炫耀穷来达到规避合同义务的目的。

因此,一面倒的方案的是不可行的。封城期间,大敌当前,房东、房客须尽早和谈,必须顾及相互的利益,共渡难关,才是硬道理,才是正确的选择。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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