在加州的地产交易中,卖方有义务披露待交易物业的实质性信息。如果卖家知道该物业有缺陷或有问题,而且此缺陷或问题会影响该物业的价值或受欢迎程度,但卖家没有披露他知道的缺陷或问题,那么卖家就应承担不披露的责任。在买卖协议里把物业的状况列为“AS IS”并不能免除卖方的披露义务。

加州法律要求卖方向买方提供一份综合的“地产状况交易披露声明”,简称TDS(CC§1102(a), §1102.3)。给买方提供TDS的时间越早越好,不能晚于成交日。TDS通常有卖方经纪根据卖方提供的资料完成。如果卖方不能在成交日之前提供TDS,买方有权撤销合同(即解约)。如果卖方以送达方式提供TDS,买方有权在收到之日起3天内解约。如果卖方以邮寄方式提供TDS,买方有权在TDS寄出之日起5天内解约。

为避免成交后发生“欺诈、虚假表或欺骗”方面的诉讼,卖方必须在TDS中全面披露会影响所卖物业的价值和可卖性的信息,例如改建、加建、地基、下水道、水路、屋顶、洗衣机、干衣机、霉菌、噪音、气味、过去3年是否有人在屋内死亡等问题(CC§1102.7; §1102.8)。卖主未做全面披露,不论是故意的还是非故意的,要承担违反诚信与公平交易的义务。卖方的经纪也要承担相应的责任。如果是故意的,买方的诉因里一定有欺诈和虚假表示这两项。

大部分地产交易中的欺诈是引诱上当型的。受骗方理解自己要签约,但其签约的意愿则是由另一方的欺诈诱导的。基于诱骗签成的协议,看似存在合意(即意思表示一致),实际上受骗方根本就不知道签约行为的性质,不知道所签的是哪门子约,因而就缺少合意基础。

欺诈大致分三类:一、谎称事实,即对重要事实的虚假表示,可分为故意的(直接撒谎CC§1572)和非故意的(不小心提供了不实信息CC§1710);二、隐瞒事实,即拒不披露重要事实,或者封锁、压制涉及重要事实的信息渠道;三、蒙骗,即承诺做但并无意做。在涉及职业关系时,例如在经纪与客户关系中,违反了忠信义务也可能构成法律上推定的诈欺。

递交一个诉讼案子,只需要被告对一项重要事实的错误表述就够了。什么样的事实才算重要?对它的错误表述足可以引诱原告采取了对原告自己不利的立场,这样的事实就是重要事实。把法律表述错了,算不上欺诈,一般不能构成诉因,除非存在保密关系或者忠信责任。 

欺诈的诉讼时效法是3年。大部分涉及“不披露”的地产诉讼案子的诉因包括欺诈。3年时效从原告发现了瑕疵之日算起。如果你3年前购买了房屋,最近才发现有关欺诈或隐瞒的信息,那么失效从发现时算起,你仍可以提起赔偿诉讼。但注意,告地产经纪人未披露的案子,时效是两年。

被骗方的可获得的救济包括:

1、违反民法典的责任(CC§§1102 – 1102.17,2079)。民居地产交易中,卖方(及其经纪)非故意地违反了披露义务,则应赔偿买方的实际损失(CC§1102.13),例如买方的修理开销。如果是故意的,买方还可以要求惩罚性赔偿。

2、违约责任。几乎所有涉及欺诈的地产纠纷也涉及合同。所以,诈欺行为导致的违约责任,是这类诉讼的主要内容之一。相应的法律依据是民法典CC§1571-1574和商法典Com C§2721。CC§1571把合同诈骗分为事实上的和法律上推定的。事实上的合同诈欺包括一方为了签约所做的欺骗行为,例如:明知道某件事是不真实的,却当做真实的向另一方提议;明知道某件事是真实的,却告诉对方那是不真实的;隐瞒事实;本来无意做却承诺要做;其他骗人的行为。CC§1572只适用于合同诈骗的违约责任。没有合同,就没有合同诈骗,CC§1572就不适用。

3、诈欺的侵权责任,见侵权责任法的相关规定(CC§1709 – 1710)。一方为了引诱另一方改变其伤势或险情的立场而欺骗后者,必须承担后者因受骗而蒙受的损失。这里的关键是受骗方因为受骗而“改变了立场”。在履行合同时因一方过失给另一方造成了损害,那么除了违约责任之外,还有过失损害赔偿的问题(Eads v Marks,1952)。但在合同履行中的欺诈,虽然是故意侵权行为,但由于这类行为的责任问题已由CC§1572覆盖,加州法院倾向于只接受违约诉因。

4、撤销买卖合同(即解约)。被骗的一方发现受骗后,可以撤销合同,双方的状态恢复原状(相当于合同没签过),买方还屋给卖方,卖方还钱给买方。被骗的一方也可以选择保留合同,告施骗的一方赔偿损失。若选择保留合同,就要履行合同。撤销合同和损害赔偿不能兼得。

5、修改合同。

6、不当得利和法律推定的信托。

7、违反明示保证的责任。

8、违反忠信义务的赔偿责任。

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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