前面我谈了关于TIA的背景和概况。下面我以解剖的形式,进一步介绍TIA,以便提示租客及其地产经纪在商用租约谈判时应特别留意的一些霸道条款。

商用物业租约的谈判中,房东通常处于优越地位,租客通常处于弱势地位。租约草案通常是房东提供的。这个租约的基本框架已被使用了很多年甚至甚至上百年了,从保护房东的角度看,可以说是千锤百炼了。但多数租客是第一次承租,既没有和商用楼宇的物业管理经理打交道的经验,对商用物业租赁的基本规则也缺乏基本认识,因此签字之前仔细阅读租约草案的人并不多。

如果涉及租客装修(TI)的问题,租约里通常有一个附件,是关于租客装修的“工作函”。其中详细规定了房东、租客在装修工程方面的权利和义务。这个附件是租约的一个组成部分。违反了这个附件,也属违约。

典型的“工作函”会开宗明义,规定房东把物业以“现状”(as-is)交给租客,由租客负责装修工程。也就是说,租客负责雇佣建筑师和施工承建商。而房东与建筑师、承建商之间没有合同关系。

有的房东愿意给租客一个数目固定的租客装修补贴(TIA),让租客负责装修工程。给租客这个补贴,房东并不吃亏,因为它会从每年上涨的租金里挣回来。TIA的用途仅限于与租客开业前的初始装修有关的设计和施工方面的花销,例如:(i)建筑师、工程师的费用,以及房东请来审阅装修建筑图纸的专业人员的服务费用;(ii)与装修工程有关的进度检查和政府审批费用;(iii)租客施工方面的花销,例如承建商的服务费、检测费、水电费、垃圾费、停车费、吊车费、正常工作时间之外的货物起重费等;(iv)装修工程牵涉到的地基、楼壳、楼芯方面的改动所需要的花销;(v)法律、法规要求的建筑图改动、租客装修计划的改动所需要的花销;(vi)销售税与使用税,政府节能标准费;(vii)房东的协调费;(viii)与租客装修工程有关的房东的全部其他花销。

如何管控这几方面的具体花销,名义上由租客负责,其实房东会以租约允许的方式吃掉TIA的一部分。超出TIA的花销,全部由租客承担,与房东无关。也就是说,不论超支多少,租客都不能到房东那里抱怨,或要求报销。但TIA未用完的部分,即节余部分,则归房东所有,不是租客的财产。

前面的第(viii)项,“与租客装修工程有关的房东的全部其他花销”就是一个霸道条款,范围太宽,应该通过协商,明确划定范围。此外,如果见到类似于“租客承认并同意房东的这些花销从TIA里报销”这样的条款,一定要争取把它拿掉。租客通常不太关心这样的条款。但一旦出现诉讼,这一条就堵住了租客的很多抱怨。

既然双方都同意这些花销项目,房东不会等到装修结束后才核算它的花销。在装修工程期间,房东每个月从TIA里扣除它的花销,也按照租客的请求报销租客的花销。

TIA的报销是很具体、很详细的。如果租客不按照租约的规定申报花销,就是违约。例如: 租约规定每月15日之前,租客向房东提供(i)报销承建商费用的书面请求 – 这个请求要符合房东规定的格式,包括工程进度表、装修面积占租用面积的比例、已完成部分及其花销、未完成部分及其花销预估;(ii)租客支付材料费、人工费的收据和账单;(iii)租客雇佣的服务者和材料供应商签署的解除留置权的证明;(iv)房东需要的其他文件。

这里往往有一个隐藏的霸道条款:“如果租客向房东提出书面的报销请求,就意味着租客已经批准、接受了书面请求中所列的材料和施工。” 这个条款很轻易地把装修工程质量方面的责任推到了租客一边。也就是说,租客过后不能说那些材料有瑕疵或者已完成的那部分工作有质量问题。逻辑是,你要么不要求报销;既然要求报销,说明你已尽责监督,对已完成的部分工程没有异议。

房东收到租客的书面报销请求后,有权对报销项目提出异议。如果房东没有异议,就在一定时间(例如一个月)之内付款。付款支票写给租客和承建商。这笔钱的分配,将由租客和承建商协商决定。有的租约规定,房东报销TIA时有权扣留报销金额的5%-10%。扣留部分等装修工程最后完工并通过验收时才发给租客。在这方面,常见的霸王条款是:“即使房东向租客支付了报销款,也并不意味着房东已经批准、接受了书面请求中所列的材料和施工。”(未完待续)

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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