商用物业租约通常包含一个“装修与改建”条款。假如所租空间需要某些装修或改建才能适合租客的用途,那么这个条款要规定装修工程由哪一方负责、工程进度、验收以及相关费用的承担等。

某些情况下,房东愿意给租客装修补贴(TIA)。TIA 可以按照装修面积计算,也可以规定一个固定数字。超出TIA的开销,由租客负责。因此,租客对装修工程的预算,应该有一个比较接近现实的估计,否则租客就不得不承担超支的风险。

关于TIA的条款五花八门。有的租约规定,房东负责雇佣建筑师、承包商,并把TIA直接付给建筑师、承包商,超出部分由租客负责。有的租约规定,租客自己安排装修事宜,房东免租客两三个月的租金。有的租约规定,房东把TIA预付给租客,租客安排建筑师、承包商并支付其服务费(这种安排会产生所得税问题)。也有的租约规定,装修工程完工、验收之后,房东才把TIA付给租客。

装修工程由谁来负责,是一个关键问题。房东关心的是装修工程能否让物业增值,因而倾向于在挑选建筑师和总承包商方面掌握控制权。如果租客需要的装修很专、很偏,房东也有可能让租客负责装修工程,但在在挑选建筑师、总承包商甚至分包商方面仍保留话语权。

不论哪种安排,租客必须负责超出TIA的开销。假如房东负责安排装修工程或者负责雇佣承包商,那么房东就不怎么在乎装修成本的多少,反正超出TIA的部分全部转嫁给了租客。因此,订立一个公正的招标计划就很有必要。如果在租约里不规定招标事项,就很难把超支的风险降到最小。

关于如何使用TIA的限制,是双方谈判的结果,没有固定模式。房东当然希望把TIA的适用范围尽量限制在用工、用料等硬性开销。租客当然希望有更大的自由度,例如把建筑师设计费、律师费、申请市政府建设许可的费用、搬运费等都包含在内。

那么,除了有不可抗力的情况发生外,装修工程的延误和瑕疵,由谁来负责?不论租约里对此如何规定,都是双方谈判的结果。首先看延误问题。一般说来,假如实质性延误是由房东造成的,那么租客支付租金的开始日期也必须延后。租约里可以规定一个具体日期,一旦工期延误超出这个日期,租客有权解约,并让房东退款。假如实质性延误是由租客造成的,即便装修没有完工,租客也只得按照租约规定的时间缴租。现实社会发生的情况总是比订立租约时当事人的想象更为丰富。延误究竟是谁造成的,并非一目了然,双方各有说辞,于是就有了纠纷。

再看瑕疵问题。假如租约里有明确规定,装修工程由房东负责。如果装修工程有瑕疵,谁来追究责任?谁应该承担责任?既然是房东负责装修工程,那么设计合同、装修承包合同就是房东经过谈判后签署的。不论是设计方面的瑕疵,还是施工方面的瑕疵,那是设计方、施工方违约,房东有资格追究其违约责任。假如房东拒绝追究设计方、施工方的违约责任,又假如工程瑕疵影响了租客的正常使用,那么租客可以追究房东的责任,包括违反租约的责任。

反过来说,假如租约里有明确规定,装修工程由租客负责。如果装修工程有瑕疵,谁来追究责任?谁应该承担责任?既然是租客负责装修工程,那么设计合同、装修承包合同就是租客经过谈判后签署的。不论是设计方面的瑕疵,还是施工方面的瑕疵,那是设计方、施工方违约,租客当然有资格追究设计方、施工方的违约责任。假如租客没有追究设计方、施工方的违约责任,又假如工程瑕疵导致物业贬值或者对物业产生了损害,那么房东是否可以让租客承担赔偿责任?

另一个问题是装修工程半途更改怎么办?如果租客要求更改,又假如房东负责装修工程,那么房东当然会要求租客先支付因更改而发生的额外开销。假如更改的原因是建筑师的设计错误或者承包商的施工错误,谁雇的建筑师或者承包商,谁就应该负责额外的开销。当然,雇佣者与建筑师或者承包商订立的服务协议里通常有专门条款,规定一旦出现某些错误,建筑师或者承包商将赔偿雇佣者的损失。

假如房东雇佣的承包商出了错,但承包商逃跑了或者破产了,难道纠错的额外开销可以转嫁给租客吗?显然不可以,除非另有约定。反过来说,假如租客雇佣的建筑师出了错,但建筑师不论以什么理由拒不负责,难道纠错的额外开销可以转嫁给房东吗?显然也不可以,除非另有约定。

此外,由于法规、政府规章的变化或者不可抗力造成的更改,额外开销由租客承担,除非房东、租客另有约定。(未完待续)

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【祝良律师简介】
美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
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