有些人做生意需要店面、车间或仓库,要签一个商业租约,但房东对这位租客的生意前景、支付能力、信用记录等没有信心,故要求第三方担保。担保人(简称保人)可以是担保公司或者个人,只要租客缴不起租金,缴租的责任就由保人来承担。提供担保的商业公司追逐利润,若无利可图,它怎么会为人作保?要有利可图,它必须能通过合法手段,例如抵押或质押,控制属于租客的其价值大于缴租责任的经济利益。但个人担保,则是另外一幅图景,因为租客和保人的关系并非金钱关系。

如果租客既没有资产可抵,又无很好的信用记录,中途违约一走了之后,谁来赔偿房东的损失?在恳求叔叔阿姨兄弟姐妹朋友同学充当保人时,租客信誓旦旦一再保证自己绝对绝对不会给保人添麻烦,不会给保人造成任何损失,它不过是在一张纸上签名而已。人家就信了,就签了,但并不了解这一签就相当于间接地把自家的房产、储蓄、未来的工资等押给了房东,背上了三年、五年甚至更久的潜在的缴租责任。一旦触动担保义务的条件发生,潜在的责任就成为实在的责任。加州法律允许房东直接对保人追偿。担保不是摆设。由于为他人作保而落得倾家荡产的事,偶有发生。不论父母还是亲戚、朋友、同学,能为你当保人的,算得上是自愿付出、舍身成仁般的牺牲。

第三方担保不是租客和保人之间的协议,而是保人与房东之间的协议。这个担保协议,和其它商业合同一样,在绝大多数情况下,是可执行的。例如,租客欠租两个月,房东通知保人补缴,保人不从,房东即可启动违约诉讼 – 这里租客违约,租客的保人也违约。如果房东没有足够的根据相信租客会继续做生意、将来有能力缴租,那么房东就会在违约诉讼里要求全部的损失赔偿,包括从停缴租金至租期结束之日的全部未付租金。

担保协议通常是房东的律师起草的或是取自其它商业租约的附件。这类协议的文本经过了几十年的千锤百炼,房东的律师几乎不可能犯常识性的错误,例如:协议里规定的条件、义务、时间、数额等模糊不清。担保协议必须是书面的。担保义务必须是自愿的。模糊不清的义务很容易超越自愿的界限。在诉讼中,如果保人的律师找到了这方面的突破口,法院对担保协议的解释,就必须倾向于保护担保人而非房东的利益。由于担保义务是自愿的,担保协议的可执行性与租客违约的原由无关,即不论租客是否在订立和履行租约的过程中做了蠢事、烂事,不论他是否把违反租约的事实通知了保人,也不论房东是否采取了其它避险措施,皆不影响保人的担保义务的履行。

如果担保协议是板上钉钉、无懈可击的,那么保人的律师就必须从协议的订立步骤上找缺口,例如签约过程中有无胁迫、诈欺等导致协议无效的情况。此外,有的房东自作聪明,在保人不知情的情况下篡改了担保协议,也会造成协议无效或部分无效。有的租约里规定了第三方担保协议是租约生效的必要条件,但担保协议里并未明确规定担保义务是否及于租约的展期部分,即超过原租约租期的续延部分。在此情况下,保人的律师可主张担保协议里规定的保人的义务以原租约租期为限,对后续部分无效。

加州的担保协议,如果经过了双方的正常的讨价还价的话,通常在有关触发担保义务的条款里附加一个条件,规定房东作为债权人先用租客的财产抵债,不足时再追取保人的财产。即便没有这样的条件,在相应的诉讼中,保人也要坚决主张这一点,请法院把租客的财产纳入抵债范围。如果被担保的租客是一个类似空壳的、没有什么资产的有限责任公司(LLC)或者股份有限责任公司(Inc),保人在抵御房东的追偿诉讼里,要把租客公司及其主要负责人拖入诉讼,撕破租客公司的有限责任保护层,取其负责人的财产用于抵债。

有的担保协议是从其它地方抄袭来的,未必满足有效合同所必须具备的“对价Consideration”条件。没有对价的合同是无法执行的。所谓对价,是指合同双方交换的东西 – “我同意对你付出这个,是因为我依赖你会对我付出那个。”如果保人在租客的生意里或公司里没有任何利益,保人在抵御房东的追偿诉讼里,不要忘了主张担保协议因缺乏对价而无效。

*

阅读【祝良律师】其他文章请点击:https://www.sayweee.com/article/u/15230

 *
【祝良律师简介】

美最高法院律师、注册专利律师。加州执业律师。JD、LLM(知识产权)、MA(哲学)、BE(电子)。专业领域: 民商诉讼、信托地产、公司合同、专利商标、移民签证、劳工诉讼、刑事辩护等。办公室在南湾San Jose和三谷Pleasanton。
*
Copyright © 2016, 2018, 2020

大易律师事务所
DAHYEE LAW GROUP
San Jose Office
97 E. Brokaw Rd., Ste 310G
San Jose, CA 95112
(408) 329-7562 (中文)
(408) 359-5915 (English)

Pleasanton Office:
5776 Stoneridge Mall Rd., Suite 288
Pleasanton, CA 94588
(925) 478-3968 (中文)
(925) 304-6532 (English)
*
WeChat微信: US3539